1. 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
표제부(주소·면적·용도), 갑구(소유자·변동), 을구(전세권·근저당·압류 등 권리관계)를 확인하세요. 특히 근저당이나 압류는 보증금 반환 순위에 직접 영향을 미칩니다. 가능하면 계약 직전 1~3일 이내 발급해 최신 상태를 확보하고, 문제 있으면 가입자와 즉시 상의하세요.
2. 계약 상대의 신원·위임 정확한 확인
등기부상 소유자 본인과 계약하는지 확인이 필수입니다. 대리인일 경우, 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 모두 확보해야 합니다. 실제 소유자와 통화 또는 직접 방문해 권위 확인을 하면 명의 도용이나 사기 위험을 줄일 수 있어요.
3. 전입신고·확정일자 반드시 받기
계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 완료하세요. 이를 통해 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하여 보증금을 법적으로 보호할 수 있습니다. 온라인(정부24), 동 주민센터, 은행 등 다양한 경로로 신청할 수 있으며, 단 1~2일 지연되어도 우선순위 손실 위험이 있습니다.
4. 전세보증보험 가입 체크
HUG 또는 SGI 서울보증과 같은 기관의 전세보증보험 가입은 보증금 반환 불이행 시 보험금으로 보호받을 수 있어야 합니다. 가입 후에는 보험증권과 번호, 가입 범위 등을 문서로 확보하세요. 보험 미가입 시 임대인 불이행에 대한 대응력이 매우 약합니다.
5. 계약서 조항·특약 정확하게
보증금 액수, 입·퇴거일, 관리비 구분, 하자 수리 기준 같은 필수 항목이 반드시 있어야 합니다. 예: “잔금 입금 후 3일 이내 입주”, “누수 발생 시 집주인 책임”과 같은 특약을 기재하고, 모호한 표현은 피하세요. 문서상 계약 이행 기준이 명확해야 문제가 발생했을 때 유리합니다.
6. 금전 지급 방식 및 증빙 확보
계약금, 중도금, 잔금은 반드시 계좌이체로 진행하고 이체 영수증은 보관하세요. 현금 거래는 분쟁 시 증빙이 어려워 법적 효력 확보에 문제가 있을 수 있습니다. 온라인 뱅킹이나 계좌 개설 등 미리 준비하는 것이 안전합니다.
7. 현장 직접 방문 및 환경 점검
낮과 밤, 주중과 주말에 집을 방문해 실제 소리, 시야, 공기 상태를 확인하세요. 실내에서는 곰팡이·누수·환기·전기·수도 상태를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 문제가 있으면 사진 혹은 동영상으로 기록해 두어, 인수인계 시 손해 여부를 증명 자료로 활용하세요.
8. 주변 시세 및 시장 자료 조사
국토부 실거래가, 네이버 부동산, 지역 공인중개사 시세표 등을 통해 해당 매물의 평균 전월세 시세를 확인하세요. 시세보다 지나치게 낮은 계약가는 매물에 하자나 사기 가능성이 있으므로, 주의 깊게 분석해야 합니다.
9. 전문가 자문 또는 동행 확인
혼자 계약할 경우 놓치는 부분이 많습니다. 법무사, 부동산 전문 변호사, 검수 담당자 등과 동행하거나 자문을 의뢰하면 계약서, 서류, 하자, 권리관계 등을 사전에 점검받아 사고를 크게 줄일 수 있습니다.