1. 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산에 관한 권리 사항이 기록된 공적 장부입니다. 법원 산하 등기소에서 관리하며, 인터넷(정부24, 대법원 전자등기소) 또는 직접 방문해 발급할 수 있습니다. 주요 목적은 부동산의 소유권, 담보 설정(근저당, 가압류 등), 전세권 등 각종 권리 관계를 명확히 확인하기 위함입니다.
2. 등기부등본의 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘며, 각각 확인해야 할 정보가 다릅니다:
- ① 표제부: 부동산의 기본 정보 – 주소, 지번, 구조, 면적, 건축물 용도 등
- ② 갑구: 소유권과 관련된 정보 – 소유자, 소유권 이전, 상속, 가압류, 경매 등
- ③ 을구: 소유권 외 권리 – 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등
특히 매수인과 임차인 입장에서는 갑구의 소유자 정보와 을구의 근저당·전세권 설정 여부를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
3. 표제부 확인 포인트
계약하려는 부동산의 주소, 면적, 구조, 층수가 실제 매물과 일치하는지 확인합니다. 특히 단독주택이나 다세대주택의 경우 건물과 대지 정보가 별도로 표기되므로 오기나 누락 여부를 반드시 점검해야 합니다. 건축물대장과의 일치 여부도 함께 확인하면 좋습니다.
4. 갑구 해석 방법
갑구에는 현재 소유자의 이름과 소유권 변경 이력이 기록됩니다. 현 소유자가 누구인지 확인하고, 실제 계약자가 등기부상의 인물과 일치하는지 검토해야 합니다. 갑구에 '가압류', '경매개시결정' 등이 기재되어 있다면 법적 분쟁 중인 부동산일 수 있으니 계약을 미루거나 사전 조치(말소 조건 등)를 요구해야 합니다.
5. 을구 해석 방법
을구에는 소유권 외 권리가 표시됩니다. 근저당권은 보통 금융기관이 담보로 설정하며, 보증금 반환 우선순위와 밀접한 관련이 있습니다. 근저당 설정 금액이 보증금보다 높다면 위험한 계약일 수 있습니다. 또한 전세권 설정이 있을 경우, 다른 임차인이 이미 해당 권리를 갖고 있는지 확인이 필요합니다. 계약 전 반드시 모든 을구 항목을 검토하고, 가능한 한 ‘무등기’ 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
6. 실제 활용 예시
예를 들어, A아파트의 등기부등본에서 을구에 “OO은행, 근저당 2억 원 설정”이 되어 있다면, 전세 보증금이 1억 8천만 원일 경우 반환 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 이 경우에는 집주인에게 근저당 말소 조건을 계약서에 명시하거나 보증보험 가입 여부를 확인하고 진행해야 합니다.
7. 등기부등본 발급 방법
- 온라인: 대법원 등기소(www.iros.go.kr), 정부24(www.gov.kr)
- 발급 비용: 열람 700원, 발급 1,100원 (2025년 기준)
- 유의사항: 계약 직전 일자로 발급, 최신 정보 확인 필수
8. 체크리스트 요약
- ☑ 주소, 면적, 용도 등 표제부 정보가 실매물과 일치하는지 확인
- ☑ 갑구의 소유자와 계약자가 동일한지 확인
- ☑ 경매, 가압류 등 법적 분쟁 유무 확인
- ☑ 을구의 근저당, 전세권 등 권리 설정 여부 파악
- ☑ 설정 금액 대비 보증금 안전성 검토