1. 매수인·매도인 기본 정보
계약서에는 거래 당사자의 실명, 주소, 연락처, 주민등록번호 등이 정확히 기재되어야 하며, 대리인 계약 시 위임장과 신분증 사본을 반드시 첨부해야 합니다.
실명 확인 없이 계약이 진행될 경우 명의 도용, 사기 등의 피해를 입을 수 있으므로, 공인중개사나 법무사와 함께 검토하는 것이 안전합니다.
2. 부동산 표시 및 계약 목적물 확인
계약하려는 부동산의 정확한 주소, 지번, 면적, 구조, 용도지역 등을 등기부등본과 일치하게 기재해야 합니다. 실제와 다른 표기가 되어 있을 경우 계약 무효나 분쟁의 소지가 커지며, 특히 건축물대장과 비교해 보는 것이 좋습니다.
다세대 주택이나 빌라의 경우 지하층 포함 여부, 확장 불법 여부 등도 계약 전에 확인이 필요합니다.
3. 매매대금 또는 보증금, 지급 일정
거래 금액과 지급 일정(계약금, 중도금, 잔금)을 명확히 표기해야 하며, 지급 수단(계좌이체, 수표 등)과 지급일도 기재하는 것이 좋습니다.
예시: 총 매매금 3억 원 중 계약금 3천만 원, 중도금 1억, 잔금 1억7천만 원 등
전세나 월세 계약의 경우 보증금 및 월세 금액, 납부일, 관리비 항목 및 부담 주체도 함께 명시해야 합니다.
4. 등기부등본 및 권리관계 확인
등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 가압류, 임차인 유무 등을 확인할 수 있는 핵심 문서입니다. 계약 전날 기준의 최신 등기부등본을 발급 받아 검토하고, 대출 등 설정된 권리가 있다면 잔금일 이전 말소 조건을 명시해야 합니다.
등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구가 있으며, 특히 을구에는 근저당권과 전세권 등의 내용이 기록되므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
5. 특약사항 작성
특약사항은 표준계약서 외에 거래 당사자가 별도로 합의한 사항을 명시하는 것으로, 법적 효력이 있으므로 매우 중요합니다.
- 등기이전비용 부담 주체 (매도인/매수인)
- 잔금일 이후 일정 기간 이사猶予 조건
- 세입자 명도 조건 / 전출일 확정
- 잔금일까지 하자 발생 시 수리 책임 명시
특약은 모호한 표현 없이 구체적으로 작성하며, 불리한 조항이 삽입되지 않도록 반드시 재확인해야 합니다.
6. 중개대상물 확인·설명서 수령
공인중개사가 개입된 거래라면, 중개대상물 확인·설명서를 필수로 수령하고 서명해야 합니다. 이 문서는 해당 부동산의 물리적, 법률적 상태를 설명하며, 추후 분쟁 시 책임 소재 판단 근거로 활용됩니다.
설명서에는 토지대장, 건축물대장, 교육·환경·용도지역 등 실질적인 정보가 포함되며, 중개사 설명이 누락되었을 경우 책임이 따릅니다.
7. 서명 및 인감 날인
계약서 마지막에는 당사자 양측의 서명 및 인감 날인을 해야 하며, 가급적이면 계약서 3부 이상을 작성해 각각 보관합니다. 부동산 계약은 전자계약도 가능하지만, 대면계약의 경우 실물 서류와 날인 절차가 매우 중요합니다.