1. 제도 도입 배경 및 목적
급격히 증가하는 전·월세 가격과 잦은 이사 등으로 인한 임차인의 불안정한 주거 상태를 개선하고, 실거주 및 주거 안정성을 높이기 위해 2020년 개정되었습니다.
2. 행사 가능 시기와 방식
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 2020년 12월 개정 이후 신규 계약의 경우 이 기간이 6개월 전부터 2개월 전으로 조정되었습니다. 계약갱신 요구는 내용증명 우편, 문자, 이메일, 구두 등으로 할 수 있으나, 증거 확보 차원에서 내용증명 발송을 권장합니다. 공식 Q&A 정리는 법제처 ‘생활법령정보’를 참고하세요: 계약갱신요구권 행사 기준 상세 보기.
3. 행사 횟수와 보호 기간
계약갱신청구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 이로써 계약 기간은 최대 2년 연장됩니다. 따라서 초기 계약 2년 + 연장 2년 = 최대 4년까지 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 행사권으로 인정되지 않으므로, 반드시 의사표시가 필요합니다.
4. 임대료 인상 제한
계약갱신 시 임대료 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다. 이는 임대인이 임차인에게 동일한 조건으로 재계약을 제시할 경우 임대료를 과도하게 올리는 것을 막기 위한 규정입니다. 관련 내용은 국토부 정책브리핑에 잘 정리되어 있습니다: 2+2년 계약갱신·5% 상한 문답 정리.
5. 갱신 거절 사유
임대인은 아래 법률상 정당한 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다:
- 임차인이 두 달 이상 월세 연체한 경우
- 허위나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 전대 등 임대인의 승인을 받지 않은 전대행위
- 임대인이 직계가족이 거주하려는 경우
- 건물 철거·재건축·안전상 이유 등
이외의 이유로 거절하거나 거짓 주장할 경우, 임차인은 손해배상 청구 또는 갱신 강제를 요청할 수 있습니다. 관련 기준은 국토부 정책브리핑과 정책 Q&A에 명시되어 있습니다.
6. 계약해지 자유
임차인은 갱신 후에도 언제든지 3개월 전 통지를 통해 계약 해지가 가능합니다. 따라서 2년 계약에 묶이지 않고 필요 시 자유롭게 이사할 수 있습니다. 이는 법제처 자료에도 명시된 내용입니다.
7. 주요 요약표
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 시기 | 종료 6~1개월 전（신규계약은 6~2개월） |
| 행사 횟수 | 1회 / 계약 연장 2년 |
| 임대료 인상 상한 | 5% 이내 |
| 갱신 거절 사유 | 연체·전대·직계 거주 등 법정 사유 |
| 임차인 해지 | 3개월 전 통지로 언제든지 가능 |
| 묵시 갱신 | 사실상 자동 갱신, 행사권 인정 안됨 |